在商品房买卖关系中订金与定金在法律上是有明显区别的。定金是一个法律上的概念，指的是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。商品房买卖关系中买家履行合同后，一般会约定定金当抵作价款或者收回；上海房产纠纷律师如若买家不履行合同约定的义务，则无权要求返还已付的定金，如果是开发商不履行合同的，则应当双倍返还已收的定金。我国《担保法》还规定定金应当以书面的形式进行约定，而且不得超过主合同标准额的20%。当事人以书面形式对定金进行了约定并实际支付了约定的定金，则产生了一定的法律后果。
另一方面，定金作为合同履行的一种法定担保方式，根据《担保法》规定担保合同(即定金条款)是主合同的从合同，如若主合同无效，则定金条款一般就无效了(另有约定的，按约定)。换言之，如若主合同是无效的，则定金条款一般亦无效，收受定金的一方就必须无条件返还定金。如果因为一方过错而造成主合同无效的，那么过错一方就要承担相应的民事责任，而不是承担定金罚则没收或双倍返还定金了。
订金不是一个法律上的概念，订金指的是当事人的一种支付手段，并不具备担保性质，实际上它一种预付款。商品房买卖中，如果买家不履行合同约定的义务，并不代表他就丧失了请求返还订金的权利；反之，如若开发商不履行义务亦无须双倍返还已收取的订金。虽然订金不具有担保的行政，但这并不意味着违反合同约定的一方就无须根据合同来承担违约责任了。
值得一提的是，在签订正式的商品房预售合同之前，买卖双方签订的有关认购书(或称意向书)并不是关于房屋买卖的协议，因此不具备商品房预售合同的法律效力，它只是一份广义的合同。如若认购书中有关于定金的条款，则如果购房者在签订认购书后又反悔，开发商是有权没收购房者定金的；如果开发商违约，不愿与购房者签订正式的商品房预售合同，则购房者也有权要求开发商双倍返还定金。但是如果认购书中约定的只是订金而不是定金，那么就不会具备定金的法律后果，无法按定金罚则处理了。
由此可见，定金与订金无论是从内容上还是法律后果上都存在有明显的不同，因此上海房产律师建议大家在签订商品房买卖合同或认购书时，应当对此有充分的关注和理解，并根据自己的实际情况慎重地做出决定。 |
发表于 2017-1-17 15:45:46
发表于 2017-1-17 15:49:42
