深圳解除外商投资房地产限制 外资蠢蠢欲动

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靠海吃海，填海造地对于深圳来说毫不陌生。深圳现在很多繁华之地，如前海、后海中心区、深圳西站、深圳国际机场都曾是一片汪洋大海。11月初，国家发改委发布了“关于《外商投资产业指导目录》（以下简称《目录》）修订稿公开征求意见的公告”。房产新闻小编了解，此次修订取消的外资限制项目包括土地成片开发。“2011年是中国楼市最热火的时段，那时给外商设限是防止海外热钱流入，扰乱市场秩序。今时不同往日，目前大陆房地产市场进…  地产对两个因素敏感，一是政策变化，二是新房成交量变化。新公布的数据表明滢水山庄租房像所有市场一样，房地产市场也存在规模效应。也就是说，只有供需两旺，市场发达，房地产的单位成本和价格才可能降低，普通人买房才会变得容易。
11月初，国家发改委发布了“关于《外商投资产业指导目录》（以下简称《目录》）修订稿公开征求意见的公告”。
房产新闻小编了解，此次修订取消的外资限制项目包括土地成片开发。“2011年是中国楼市最热火的时段，那时给外商设限是防止海外热钱流入，扰乱市场秩序。今时不同往日，目前大陆房地产市场进入低迷期，解除限制可能多一些机会。”台湾乡林建设事业股份有限公司负责人说。

对楼市影响有限
对于此次取消外资投向房地产限制可能引发的影响。业内判断比较一致：“会有作用，但很有限”。睿信致诚管理公司总裁薛迥文虽然对这一新政会一定程度上提振整体经济抱有信心，但论其对楼市的影响不大。
首先即使过去的限制条件不放开，很多企业也有方式操作对国内的房地产投资。“因为省一级的对外经贸局就具备准入外资的权力，地方要形象要政绩的城市发展观使得他们对有外资来投不亦乐乎，有各种方式可以规避限制条件。因此现在只是名义上‘名正言顺’了，实质上并无改变。”
其次，“资本是独立的，本身就具有趋利性，它的流向取决于市场而非政策。就好比股市如果在6000点，开通沪港通也于事无补。”楼市也是一样，如果资本收益率高的诱惑力不再，自然也不再能吸引外资，而国内楼市的现状的确让海外资本变得越来越谨慎了。”薛迥文说。“简单来说就是，如果一件事有巨大回报，那么禁止也禁不住；如果这件事的回报大打折扣，即使鼓励，有兴趣的人也会锐减。”薛迥文称。
戴德梁行华北区投资及顾问服务部主管刘兵则回顾：20世纪90年代末到21世纪初是境外资本大举流入国内房地产市场的黄金时段。而这种浪潮自2006年7月“限外令”出台后开始逐年下跌，房地产开发投资资金利用中，外资额从高峰期的千亿元以上降低到400亿元每年左右。“目前外资对中国房地产的投资处于‘衰减期’，这既缘于高度不确定性的宏观政策和行业政策，也有近两年来震荡强烈的行业形势的原因。”
外资意兴阑珊
“2012年开始，国内房地产企业的净利润率和毛利润率双双进入下滑通道。”兰德咨询总裁宋延庆分析。宋延庆预计“年均净利润率降低1个百分点”的趋势会持续一段时间，到2015年，房地产行业平均净利润率将触及“10%警戒线”。“这是整个行业不可逆转的趋势，与地价飙高、税费增加、房价上涨减缓等息息相关。”
据今日房产新闻指出，国内外房地产投资回报率和利润率的差距在逐渐缩短，国内楼市的优势正在消失。至于政策放开会不会再次导致游资超量涌入，破坏国内房地产稳定秩序。中国人民大学财政金融学院副院长、金融与证券研究所副所长赵锡军认为几率很小：热钱的涌入，主要是对赌人民币升值预期；人民币升值预期，则与贸易顺差大有关；贸易顺差大，则要追究到国内消费不足上；国内消费不足，又与医疗、教育、社保、就业等分配政策和社会政策有关。“是一系列连锁反应”他说。